Impuestos al Comprar o Vender Inmuebles en El Salvador (Guía 2026): Transferencia, CNR y Ganancia de Capital

Planificar la compra o venta de una propiedad en El Salvador requiere mirar más allá del precio acordado entre las partes. Para garantizar una transacción jurídicamente transparente y sin sobresaltos financieros, es imprescindible calcular con precisión los tributos, derechos de registro y honorarios notariales que aplica el marco legal salvadoreño.

Tanto si es un inversionista local, una empresa corporativa o un miembro de la diáspora adquiriendo su patrimonio a distancia, esta guía le detalla la estructura impositiva y arancelaria vigente en 2026.

1. Impuestos y Gastos para el COMPRADOR

Al adquirir una casa, bodega o terreno, el comprador debe prever aproximadamente entre un 2.5% y un 4% adicional sobre el valor final del inmueble para cubrir los siguientes rubros:

A. Impuesto sobre la Transferencia de Bienes Raíces

Regido por la Ley del Impuesto sobre la Transferencia de Bienes Raíces, este tributo se paga una sola vez al momento de formalizar la escritura.

  • Exención: Las propiedades cuyo precio sea igual o inferior a $28,571.43 USD están exentas de este impuesto.

  • Tasa Impositiva: Para inmuebles con un valor superior a $28,571.43 USD, se aplica una tasa fija del 1% sobre el excedente de dicho monto.

Fórmula de cálculo:

(Precio de Venta − $28,571.43) × 1% = Impuesto a Pagar

B. Derechos de Registro en el Centro Nacional de Registros (CNR)

Para que la propiedad quede legalmente inscrita a su nombre en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, se debe cancelar el arancel correspondiente:

  • Tasa Arancelaria: $1.50 USD por cada $1,000.00 USD (o fracción) del valor pactado de la propiedad.

C. Honorarios Notariales de Escrituración

La redacción y elaboración del testimonio de la Escritura Pública de Compraventa ante Notario salvadoreño suele oscilar entre el 1% y el 1.5% del valor del inmueble, dependiendo de la complejidad de la transacción o si incluye constitución de hipotecas bancarias.

2. Impuestos para el VENDEDOR

Quien vende una propiedad en El Salvador debe considerar el impacto del tributo sobre la utilidad obtenida en la transacción:

Impuesto sobre la Renta (Ganancia de Capital)

Regido por el Artículo 42 de la Ley de Impuesto sobre la Renta (LISR), se aplica sobre la diferencia positiva entre el precio de venta del inmueble y su valor neto en libros (costo de adquisición original más mejoras comprobables y gastos directos de venta).

  • Personas Naturales o Jurídicas Domiciliadas: La tasa aplicable sobre la ganancia neta obtenida es del 10%.

  • Primera Venta del Inmueble (Si ha sido propiedad por más de 3 años): Si el inmueble ha permanecido en propiedad del titular de forma continua por más de tres años y se trata de su vivienda principal, existen supuestos de exención o esquemas de retención reducida según dictamen fiscal.

  • No Domiciliados (Extranjeros o no residentes fiscales): Se aplica una retención en la fuente del 20% sobre la ganancia neta o valor acordado segun la estructura del pago.

3. Gastos Operativos Adicionales a Considerar

  • Solvencia Municipal: El vendedor debe entregar la solvencia de tasas municipales emitida por la Alcaldía correspondiente al día de la firma (el costo administrativo del documento varía según el municipio).

  • Certificación de Extracto del CNR: Documento preventivo emitido por el CNR para verificar la libertad de gravamen del inmueble (costo aproximado de $8.86 USD).

Resumen Visual de Cargas Impositivas

Impuestos al Comprar o Vender Inmuebles en El Salvador (Guía 2026)

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